Если вы завершили перепланировку физически, то осталось получить технический план помещения и внести изменения в ЕГРН. Без этого, с точки зрения закона, ваша перепланировка не завершена. Все документы для проведения и согласования перепланировки оформим мы – компания «Смарт Вэй», телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).
Для изменения сведений Росреестра действительно нужно изготовить технический план. Выполнить эту работу самостоятельно не получится: это запрещено законом. Только у кадастровых инженеров есть полномочия для таких работ. Специалисты компании «Смарт Вэй» быстро и профессионально отразят проведенную вами перепланировку в техническом плане. Документы нашей фирмы проходят проверки Росреестра с меньшими рисками для приостановок.
Что такое технический план? Как его оформляют? Из чего состоит документ? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в статье.
Технический паспорт и технический план: в чём разница
Собственник нередко путает технический паспорт с техническим планом. Поэтому нелишним будет отметить отличия. Начнём с того, что это разные понятия и разные документы.
Технический паспорт - документ, который содержит характеристики здания, помещения. Он выдается собственнику и является частью пакета документов на объект недвижимости. Техпаспорт используют для проектирования перепланировки и дальнейшего согласования проекта. Его представляют в банк для оценки. Его может затребовать противопожарная служба. Этот документ в один период (буквально 2-3 года) заменял кадастровый паспорт. Связано это с передачей полномочий от БТИ кадастровым палатам.
БТИ выдавало паспорта до 2013 года сроком действия на 5 лет. Юридически в настоящее время они уже не действуют. Но они зачастую требуются и теперь. Например, для согласования перепланировок. Для изготовления техплана также может понадобиться технический паспорт и материалы инвентарного дела БТИ.
Технический план изготавливает кадастровый инженер. Делается это для того, чтобы поставить объект на учет в Росреестре. В нашем случае с перепланировкой – чтобы внести изменения в ЕГРН. В техплане, как и в техпаспорте, присутствуют планы помещений и этажей до и после перепланировки и их основные характеристики.
Но в отличие от техпаспорта, технический план – документ, который составляется для конкретной цели. Его не затребует кредитная организация, он не входит в документы по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, залог, дарение и т.д.). Он также не свидетельствует о безопасности проведенных работ. Техплан фиксирует фактические технические характеристики объекта.
Этот план оформляется, в основном, чтобы обновить сведения в ЕГРН. Кроме того, их могут оформлять для устранения реестровых ошибок. Готовят технический план специальные организации, в штате которых состоит минимум два кадастровых инженера, или даже отдельный кадастровый инженер.
Наличие диплома о специальном образовании, сертификатов и т.д. не всегда гарантирует качество работ. В пользу компании «Смарт Вэй» говорит многолетний опыт и положительные отзывы заказчиков. Наша компания подготовит технический план вашего помещения после перепланировки и обеспечит внесение в ЕГРН с первого раза. Кроме этого, «Смарт Вэй» обеспечит передачу сведения в ГБУ МосгорБТИ.
Что такое перепланировка
Итак, технический план понадобится вам после перепланировки. А какие изменения в вашем помещении будут признаваться ей с точки зрения закона?
Понятие перепланировки можно найти в части второй статьи 25 Жилищного кодекса РФ. Если говорить просто, то перепланировка имеет место всегда, когда мы изменяем границы нашего помещения, увеличиваем или уменьшаем его площадь. Кроме того, если и площадь и границы остаются теми же, что и были, но меняется внутренняя планировка (например, убираем или сооружаем межкомнатную перегородку) - это тоже перепланировка. К перепланировке же будет относится объединение смежных помещений в одно или, наоборот, если мы захотим из одного нашего помещения сделать несколько.
Что предшествует оформлению технического плана
Подготовка технического плана – это один из завершающих этапов процедуры перепланировки. До этого предстоит пройти ряд этапов.
Согласие собственников
Если ваше помещение расположено в многоквартирном доме, перепланировка может затрагивать общедомовое имущество. В этом случае вы будете получать согласие собственников – жильцов МКД.
Созывается и проводится общее собрание собственников МКД с повесткой – вопросом о разрешении перепланировки. К примеру, на обустройство отдельного входа с доступом к общему имуществу дома или придомовой территории. Совещание должно сказать вам «да» квалифицированным большинством. То есть 2/3 должны высказаться «за» вашу перепланировку
Подготовка проекта перепланировки
Чрезвычайно важна подготовка проекта и технического заключения по перепланировке проектной организацией. В проекте прописываются все виды работ и даются предписания по безопасности. Если раньше вам приходилось получать проект перепланировки квартиры, то вы наверняка обратите внимание, что для нежилого помещения он значительно объемнее, разделов в нём больше. Не подумайте, что проектанты набивают себе цену. Это нормально и даже необходимо для дальнейшего согласования в Центре гигиены и эпидемиологии, если перепланировка проходит в МКД. В зависимости от назначения вашего помещения у него есть специальные допуски: акустика, вентиляция, разные входы-выходы и т.д.
Заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»
ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» выдаст вам заключение, что работы и их планируемые результаты безопасны с точки зрения санитарных правил и норм. В эту организацию подают следующие документы:
· заявление;
· оригиналы проекта перепланировки и технического заключения;
· выписка из ЕГРН.
В случае необходимости предоставляется доверенность. Процедура эта платная.
Согласование проекта Мосжилинспекцией
Если всё хорошо, получаем заключение, которое прикладываем к пакету документов в Мосжилинспекцию. Ведомство изучит вашу проектную документацию. В случае соблюдения всех правил, согласует её. Параллельно с этим может потребоваться заключение Москомархитектуры, а в некоторых случаях и Мосгорнаследия.
Москомархитектуры согласует, если перепланировка включает и фасадные работы. Запрос заключения делает сотрудник Мосжилинспекции при проверке комплекта документов. Примерно так же обстоит дело и с Мосгорнаследием. Заключение от ведомства потребуется, если здание, в котором расположено помещение, отнесено к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия. Его также запросит сотрудник Мосжилинспекции самостоятельно.
Проверка объекта Мосжилинспекцией
Когда ваш проект согласовали, можно проводить строительные работы. После их окончания вы обеспечиваете проверку объекта Мосжилинспекцией. По новым правилам, действующим с апреля 2024 годы, для получения акта приемки мы обязаны представить технический план. Далее МЖИ сама отправит документы в Росреестр.
Оформляем технический план
После завершения перепланировки можно заключать договор на составление технического плана. В договоре согласовываются срок и стоимость составления технического плана. Следует также оговорить и порядок доступа специалиста на объект. Для определения цены исполнителю нужно оценить свои трудозатраты. В этих целях предварительно изучаются документы и сведения об объекте.
Можно сэкономить время, имея дело с одной компанией на всех этапах перепланировки. ООО «Смарт Вэй» — это команда профессионалов своего дела, она производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц – в штате «Смарт Вэй» есть техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы.
На основании чего составляется технический план
Кадастровый инженер составляет документ на основании приказа Росреестра от 15.03.2022 №П/0082. В нем описываются форма технического плана, его содержание, заполнение различных разделов и каких-либо приложений.
Предварительное изучение документов
До выхода на объект кадастровый инженер изучает документы. Это позволяет получить представление об объекте, свободнее ориентироваться в его конфигурации и параметрах.
Набор документов, с которыми прежде всего нужно ознакомиться, включает в себя правоустанавливающие документы, акт приемки работ Мосжилинспекции, а также документацию БТИ. Речь идет о техническом паспорте и документах инвентарного дела.
Обследование на месте
Собственник или его представитель по доверенности обеспечивает доступ инженера на объект недвижимости для осмотра и проведения замеров. Дата и время этой работы оговариваются заранее.
Графические и текстовые данные технического плана должны соответствовать реальному состоянию помещения, подвергшемуся перепланировке.
Поэтому на месте кадастровый инженер исследует помещение, его конструкции, местоположение сантехники и коммуникаций, делает соответствующие замеры.
Местоположение обследуемых объектов указывается в плане в системе соответствующих координат. При работе инженер может обнаружить, что состояние объекта расходится с кадастровыми сведениями Росреестра или документами БТИ (красные линии на поэтажном плане). Как такое могло произойти? К примеру, прошлый собственник провел несогласованную перепланировку. В этом случае специалист отразит такое несоответствие в техническом плане.
Продолжительность работ зависит от сложности объекта, площади, количества внутренних комнат (кабинетов) и т.д. Если помещение не отличается особой оригинальностью планировки, осмотр не превышает одного дня.
Содержание технического плана
Общие сведения о кадастровых работах. Они прежде всего включают причину, по которой план изготавливают. К примеру, инженер пишет, что план составляется в связи с образованием двух помещений из одного по такому-то адресу с кадастровым номером таким-то. В этом же разделе он отмечает данные заказчика в зависимости от того, гражданин это или организация.
Подробно описываются данные кадастрового инженера. Кроме ФИО, СНИЛС и контактного телефона, почтового и электронного адресов, требуются данные СРО и работодателя. Акт содержит реестровый номер инженера в саморегулируемой организации и данные о ней. Подробно излагаются данные об организации, в которой инженер работает. Как основание выполнения работ, как правило, указывают договор.
Характеристики объекта недвижимости
Этот раздел плана включает новые сведения о характеристиках помещений или данные о вновь образованных помещениях. Например, двух помещениях, возникших после раздела. Здесь указываются их кадастровые номера, этажность, площадь, количество комнат и адрес.
По поводу адреса есть нюансы. Чтобы новые адреса были внесены в ФИАС, собственник сам должен обратиться в Департамент городского имущества с заявлением о присвоении адреса объекту недвижимости, если он меняется.
Условная схема самого правильного развития событий такова. Подаёте заявление – присваивают адрес - получаем адресную справку (постановление, распоряжение) – предоставляем этот документ кадастровому инженеру. Он уже заполняет сведения об адресе.
В этом случае совершенно спокойно можно вешать адресные таблички, указывать юридические адреса фирм. Данные будут указаны в техническом плане, а потом перейдут в выписку ЕГРН.
Можно заполнить адрес в техплане и без обращения в Мосгоримущество. Это кадастровому инженеру не запрещается. Но обязанности передать данные в ФИАС у него нет.
Декларация об объекте недвижимости
Эта часть технического плана не обязательна и особых сведений об объекте недвижимости не несёт. Обычно её оформляют для акта обследования. Просто мы показываем соблюдение требований пункта приказа о том, что у нас такие-то работы в отношении помещения проводятся на основании проекта перепланировки, акта ввода в эксплуатацию. Если у нас таких документов нет, то на основании декларации. Здесь больше соблюдается бюрократическая процедура.
К техплану прилагается также выписка из ЕГРН на изначальный объект. Также можно показать в приложении выписку из ЕГРЮЛ на фирму-собственника, но это не является обязательным.
Заключение кадастрового инженера
В этой самой главной части документа специалист прописывает, для чего изготавливается технический план. Важно отметить, какие изменения произошли. Например, какие помещения образовались и с какими площадями.
Отдельно оформляется графическая часть. В частности, сюда входят поэтажные планы. При подготовке этого раздела инженер использует документы (в том числе картографические материалы), которые позволяют определить местоположение помещения на этаже и новую планировку.
В графической части наглядно указывают сведения о границах объекта. На чертеже отрисовываем контур наружных капитальных стен здания, контуры стен пристроек, крылец, ступеней. Отмечаются также оконные и дверные проемы по всему наружному периметру стен или частично. Наружные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов. При этом точность должна достигать 1 см. Для сбора указанных данным кадастровый инженер проводит обмеры помещения.
Графическая часть технического плана оформляется в масштабе 1:100. Для её отображения используются листы формата A4. Если такой формат не позволяет отобразить объект, то могут использоваться больший формат или меньший масштаб (например, 1:200).
Технический план и узаконивание перепланировок
Точно так же, как технический план не нужен на этапе согласования перепланировки, он не потребуется и при узаконивании фактических изменений помещения в администрации. Он потребуется после получения положительного решения.
Сложнее обстоит дело с узакониванием через суд. Технический план следует приложить к административному иску. По решению в пользу истца будет проходить кадастровый учет. Поэтому при рассмотрении дела у суда должен быть документ, в котором отражены технические характеристики объекта.
Подача документов для внесения изменений в ЕГРН
Технический план записывается инженером на диск. Он заверяется ЭЦП кадастрового инженера. Использовать его, таким образом, можно без ограничений. Если есть необходимость, можно получить технический план и в бумажном виде. Однако это нужно оговаривать заранее.
Можно подать заявление непосредственно в подразделение Росреестра, но гораздо удобнее сделать это через МФЦ. Сейчас это основной способ обращения. Но как мы указывали выше, после перепланировки в помещении МКД мы подаем технический план в Мосжилинспекцию.
Если перепланировка проходила без образования новых помещений, то регистрация права не нужна и госпошлина не уплачивается. В случае с образованием новых помещений, например, в результате раздела к указанным документам потребуется квитанция об оплате госпошлины. Госпошлина в этом случае составит 3000 для граждан и 22 000 для организаций. Можно оплатить заранее по реквизитам. Тогда прикладываем чек к заявлению. Можно оплатить и на месте, в окне специалиста картой «Мир». Комиссия в этом случае не взимается.
Есть ли у технического плана срок действия
Юридическая сила технического плана не ограничена каким-то сроком. Он составляется для внесения изменений в ЕГРН. Логично предположить, что речь идет о днях, неделях, максимум нескольких месяцах со дня его изготовления. В любом случае пока характеристики объекта не изменились, акт действителен. Он теряет свою силу с момента внесения изменений в ЕГРН. Собственно, после этого он больше и не нужен. Документально внесение изменений в ЕГРН завершается тем, что вы получите выписку, в которой будут отражена новые данные.
Выводы
Технический план составляется, чтобы внести изменения в ЕГРН, в том числе после завершения перепланировки.
Технический план изготавливается кадастровым инженером. Он изучает документы и проводит обследование помещения, которое подверглось перепланировке.
Подготовить кадастровый план и провести другие виды работ по проектированию и оформлению перепланировки вам помогут специалисты компании «Смарт Вэй». Контакты для связи: телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https:// smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.
